Quels sont les avantages de la SCPI d’entreprise pour préparer sa retraite ?

A l’heure où les régimes de retraite sont en passe d’être réformés, les Français sont inquiets pour leur avenir. La fin de la période de pleine activité se traduit par une baisse substantielle du pouvoir d’achat, c’est pourquoi il importe de préparer sa retraite. Dans ce contexte, les Français réfléchissent à investir dans divers produits financiers, mais méconnaissent encore les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier).

Pourtant, le TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché) moyen des SCPI en 2018 était de 4,35%* selon l’ASPIM. A noter que ce taux peut fluctuer à la hausse comme à la baisse. Les performances passées ne peuvent donc préjuger des performances futures. Alors, quels sont les avantages/inconvénients d’investir dans une SCPI d’entreprise en vue de préparer sa retraite ?

Comment évolue le pouvoir d’achat des retraités ?

Une baisse des revenus peut survenir une fois à la retraite, car il existe une différence entre le dernier salaire net et les pensions de base ou complémentaire. Cette différence est nommée « taux de remplacement ».

Selon une étude de la DREES (Direction de la recherche, des études, de l’évaluation et des statistiques) menée en 2015, le taux de remplacement moyen pour les hommes est de 75% et de 74,5% pour les femmes. Les Français perdraient donc environ un quart de leurs revenus une fois leur période de pleine activité terminée. Il importe toutefois de souligner quelques disparités, puisque par exemple, ce taux de remplacement peut atteindre 80% pour les non-cadres, contre 60% pour les cadres.

La SCPI d’entreprise, qu’est-ce que c’est ?

Une SCPI est un produit financier. En investissant dans une SCPI d’entreprise, l’investisseur  acquiert des parts lui permettant de devenir associé de la SCPI et  de percevoir de potentiels dividendes.   L’investisseur verse des frais à une société de gestion pour la sélection des actifs immobiliers, l’acquisition, la gestion des loyers, l’entretien, etc.

Contrairement à une SCPI fiscale qui se concentre sur des biens immobiliers d’habitation, une SCPI d’entreprise acquiert des biens immobiliers professionnels : immeubles de bureaux, locaux commerciaux, locaux d’activité et industriels, centres médicaux, hôtels, etc.

Le prix d’acquisition des parts varie généralement entre quelques centaines et quelques milliers d’euros. En d’autres termes, ce produit d’investissement rend l’immobilier professionnel plus accessible que les investissements en direct. Ces derniers impliquent en effet, généralement des dépenses de l’ordre de plusieurs centaines de milliers d’euros pour acheter des biens immobiliers.

Quelles sont les caractéristiques de la SCPI d’entreprise ?

Les avantages de la SCPI d’entreprise sont nombreux. D’une part, ce produit d’investissement permet une véritable mutualisation du risque. Les sociétés de gestion choisissent des locataires professionnels et des localisations géographiques diversifiées. En cas de difficulté sur un bien (loyer impayé, retard de paiement, etc.), le manque à gagner sur les revenus de celui-ci peut-être potentiellement atténué par les revenus tirés des autres biens en location.

D’autre part, les dividendes potentiels peuvent constituer un complément de revenus qui permet de compenser la perte de revenu pour les retraités. De plus, l’investisseur peut se constituer un patrimoine qu’il est en mesure de transmettre à ses enfants.

Toutefois, investir dans une SCPI d’entreprise est un placement risqué : ni le rendement ni le capital ne sont garantis, la valeur d’une SCPI évolue en fonction du marché de l’immobilier. En effet, les revenus locatifs peuvent diminuer et la valeur de revente peut être inférieure à la valeur d’acquisition. C’est également un placement peu liquide, les délais de revente des parts peuvent être longs.

Il est également possible de faire l’acquisition de parts de SCPI d’entreprise en démembrement de propriété.

En optant pour l’acquisition de parts en nue-propriété, l’épargnant ne perçoit pas de revenus pendant la durée du démembrement.

En contrepartie, l’effort d’investissement est moindre puisqu’il achète ses parts à un prix inférieur à la valeur de la pleine propriété. En revanche, lorsqu’un épargnant achète l’usufruit de parts de SCPI, il perçoit la totalité des revenus potentiels de la SCPI pendant la durée du démembrement.

À la fin de cette période, le nu-propriétaire récupérera automatiquement l’usufruit sans frais, ni formalité. Il sera donc devenu pleinement propriétaire des parts de la SCPI et percevra les loyers potentiels s’il décide de les conserver. Il pourra également les céder s’il le décide.

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