Comment rédiger un acte de cautionnement ?

La plupart des bailleurs exigent du locataire qu’il soit appuyé par un garant, qui se portera caution pour lui en cas de défaut de paiement du loyer. La caution est donc une double sécurité, pour le propriétaire qui se protège ainsi des impayés, et pour le locataire qui évite les risques d’expulsion en cas de problèmes financiers. Mais pour que cette protection soit réelle, encore faut-il que l’acte de cautionnement ait été correctement établi. Voici comment faire.

Le principe de la caution locative

Demandé par le bailleur dans la grande majorité des locations, le cautionnement est une forme de garantie qui préserve le propriétaire contre les impayés de loyers, sans avoir à souscrire une garantie ou une assurance dédiées (comme la garantie loyers impayés, qui par ailleurs ne peut pas être cumulée avec une caution locative).

De fait, une bonne caution est souvent un gage de qualité pour un propriétaire, au même titre que les aides au logement : c’est pour lui l’assurance de pouvoir toucher son loyer tous les mois, quoi qu’il advienne.

Bien que le cautionnement ne soit en aucun cas obligatoire (sauf pour les étudiants et les apprentis), tout propriétaire est libre d’exiger de son locataire qu’il présente un garant. C’est notamment le cas lorsque le candidat à la location ne présente pas des garanties élevées, par exemple des revenus suffisants ou un contrat de travail pérenne.

N’importe qui peut se porter garant pour le locataire, mais le plus souvent, cet engagement est demandé à un proche ou un ami. Néanmoins, une entreprise, un organisme sociale et même une banque peuvent endosser ce rôle, jusqu’à l’État qui cautionne certains candidats à la location sous conditions de ressources via le dispositif Visale.

Quelles pièces le garant doit-il fournir ?

Une fois le garant choisi par le locataire, il lui faut, au même titre que ce dernier, fournir un certain nombre de pièces justificatives. Ces documents indispensables pour la légalité du cautionnement sont listés par un décret à la loi Alur du 5 novembre 2015 (à lire en détail sur cette page) :

• Si le garant est une personne physique, il doit présenter une pièce d’identité française ou étrangère.
• Si le garant est une personne morale, il doit présenter : soit un extrait K bis original de moins de 3 mois ; soit ses statuts ; soit toute autre pièce qui justifie de l’existence légale de cette personne morale. En tout état de cause, le document doit faire apparaître : le nom du responsable, l’adresse de son organisme et la preuve d’une déclaration officielle de création d’entreprise ou d’association. Enfin, il est nécessaire d’y ajouter la pièce d’identité du représentant de la personne morale.
• Pour une personne physique : un justificatif de domicile récent (facture de gaz ou d’électricité, quittance de loyer, attestation d’assurance logement), un titre de propriété ou le dernier avis de taxe foncière.
• Un contrat de travail ou toute autre pièce attestant de l’activité professionnelle ou étudiante.
• Une attestation de revenus : il peut s’agir des 3 dernières fiches de paie, des 2 derniers bilans comptables, d’un justificatif de prestations sociales ou de pension de retraite.
• Un avis d’imposition (dernier ou avant-dernier).
• Le cas échéant : un justificatif de revenus fonciers, ou de revenus tirés de capitaux immobiliers.

Notez qu’en dehors de ces documents, le bailleur n’a pas le droit de réclamer une quelconque autre pièce. Les documents qui concernent la vie privée du locataire, comme l’extrait de casier judiciaire, la carte d’assuré social ou le contrat de mariage, ne doivent en aucun cas être exigés par le propriétaire, qui risque sinon une forte amende.

La rédaction de l’acte de cautionnement

L’acte de cautionnement doit être rédigé manuellement par le garant. Le plus souvent, il est établi « sous seing privé », dans un cadre privé et sans avoir besoin de la présence d’un notaire. Toutefois, le bailleur a le droit d’exiger que ce document soit réalisé par un notaire ; dans ce cas, les frais sont à sa charge. Chaque partie conserve une copie de l’acte de cautionnement, qui doit mentionner les points suivants :

• Le montant du loyer, qui doit apparaître en chiffres et en lettres, avec les conditions de révision qui figurent sur le bail (si elles existent).
• La somme maximale que le garant s’engage à prendre en charge en cas de défaut de paiement du locataire. Au-delà de cette somme, le bailleur ne peut plus exiger du garant qu’il verse le moindre centime. Cette mention n’est pas obligatoire mais, si elle n’est pas précisée, le garant s’engage alors pour toute la durée du bail de location sans limites de remboursement.
• La reproduction manuelle et au mot près d’un alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, le paragraphe qui commence par « Lorsque le cautionnement … » et jusqu’à « notification de la résiliation ».
• Une mention qui stipule que la personne qui se porte caution a pleinement conscience de la nature et de la portée de son engagement.

Pour trouver un modèle d’acte de cautionnement à reproduire, cliquez sur ce lien.

Dernier point : la durée d’engagement. En accord avec le bailleur, le garant peut préciser sur l’acte une durée d’engagement, au-delà de laquelle le propriétaire ne pourra plus demander de remboursement en cas d’impayés. À défaut d’une telle précision, l’engagement court sur toute la durée du bail, renouvellements compris.