Qu’est-ce qu’un bail 3 6 9 ?

Le bail 3 6 9, plus communément appelé bail commercial, est le contrat de location traditionnel passé entre le propriétaire du bien immobilier (le bailleur) et le preneur (locataire) qui y exercera une activité. Il est conclu pour neuf ans au minimum.

En quoi consiste ce bail 3 6 9 ?

Le terme 3-6-9 fait référence à la période triennale (trois, six ou neuf ans) ; le locataire peut résilier son bail tous les trois ans moyennant un préavis de six mois via un huissier. De même, le montant du loyer est révisé tous les trois ans.

Quand le bail atteint neuf ans, il n’expire pas automatiquement et deux options s’offrent alors : soit le bailleur prend congé, soit le locataire effectue une demande de renouvellement. Dans les deux cas cela nécessite un acte d’huissier.

Si le locataire procède à un renouvellement du bail, le montant du nouveau loyer est fixé selon le loyer d’origine.

Si le propriétaire s’oppose au renouvellement du bail, il devra payer une indemnité d’éviction au locataire.

Toutefois, si le bail est poursuivi au-delà de douze ans, le plafonnement du loyer n’est plus applicable et le loyer sera fixé selon la valeur locative.

Existe-t-il d’autres solutions ?

Il existe d’autres types de contrats :

• Le bail professionnel, contracté avec le propriétaire, uniquement destiné aux personnes exerçant une activité libérale. Un artisan ou un gérant de commerce ne peuvent pas pratiquer leur activité dans un local soumis à un bail professionnel. En revanche, un professionnel exerçant une activité libérale peut souscrire à un bail commercial.
  Il est conclu pour une durée de six ans minimum. A l’issue de ces six ans, le bail est reconduit si aucune des deux parties n’y a mis un terme. Le locataire peut rompre ce bail à tout moment dès lors qu’il respecte un préavis de six mois.
  Le montant du loyer est librement fixé entre les parties.

• Le bail mixte, contracté avec le bailleur, est un contrat qui permet au locataire d’utiliser le bien à la fois pour son habitation et pour son activité professionnelle. Il est conclu pour trois ans minimum si le locataire est une personne physique et pour six ans minimum si le locataire est une personne morale.

• La sous-location de bureau, contractée avec le locataire (qui en aura référé auparavant à son bailleur). Le locataire devient, avec l’accord écrit du propriétaire, le bailleur et loue alors en partie ou en totalité son bien.

• Le bail précaire ou de courte durée, contracté avec le bailleur est conclu pour une durée maximale de trois ans. Ainsi, les deux parties peuvent prévoir une résiliation « aménageable » d’une durée inférieure ou égale à trois ans. En général, lorsque les trois années se sont écoulées et que le locataire souhaite poursuivre sa location, le bail précaire devient un bail 3 6 9.

• La prestation de service, système plus flexible, notamment au niveau du loyer.

Comment choisir le bail approprié ?         

Quel type de contrat prendre ? Cela dépend beaucoup de la nature même de l’activité exercée (comme nous l’avons vu avec le bail professionnel) mais aussi bien des ressources.

Par exemple, le bail précaire (ou de courte durée) peut être intéressant pour tout auto-entrepreneur et/ou entrepreneur démarrant une activité.

En effet, cela permet de ne pas s’engager rapidement sur du long terme, autrement dit de limiter les risques en cas de faillite d’une affaire. Néanmoins, de par son statut, le bail de courte durée n’offre pas les mêmes garanties et protection que le bail commercial.

C’est pourquoi le bail 3 6 9 est le bail le plus répandu.  C’est un contrat qui assure une certaine pérennité puisqu’il donne droit au renouvellement et à un loyer plafonné pour le locataire.